Veel jonge starters zien de Nederlandse woningmarkt van 2025 als een bijna onneembare vesting. Jarenlange prijsstijgingen en strengere leenregels hebben het lastig gemaakt, maar geen paniek: er zijn nog steeds kansen. Sterker nog, het aantal koopstarters is zelfs aan het groeien. Met de juiste middelen en kennis kun jij die eerste woning bemachtigen. We bespreken wat je ongeveer moet verdienen (als single óf koppel) om een huis te kopen of te huren, de invloed van een studieschuld, hoe de starterslening werkt, de gemiddelde leeftijd van starters nu vergeleken met vroeger, en praktische tips om je kansen te vergroten.
Wat moet je verdienen voor je eerste huis?
Woning kopen: Het benodigde inkomen hangt sterk af van de huizenprijs, de rente en of je alleen koopt of samen. In 2025 is het modale bruto jaarsalaris (incl. vakantiegeld) ongeveer €46.500. Met zo’n inkomen kan een alleenstaande, zónder schulden, grofweg een hypotheek van €225.000 krijgen. Is de woning energiezuinig (energielabel A), dan mag je iets extra lenen, tot circa €226.000.
- €70.000,- bruto: ~€340.000,-
- €46.500,- bruto: ~€225.000,-
- €40.000,- bruto: ~€200.000,-
- €30.000,- bruto: ~€145.000,-
Let op: Bedragen zijn indicatief en afhankelijk van verschillende factoren.
Sinds 2024 kunnen alleenstaanden iets meer lenen. In 2025 is dit extra budget €17.000 (al meegenomen in bovenstaande berekening).
Ter vergelijking: een koppel dat samen twee keer modaal verdient (~€93.000) kan rond de €450.000 lenen– bijna het dubbele van een single starter. Een studieschuld drukt dit bedrag omlaag (daarover zo meer).
Wat betekenen deze getallen in de praktijk? Als je even op Funda scrolt dan kom je er snel achter dat een woning van €225.000,- vrij uniek is. De gemiddelde starterswoning kost al gauw €350.000,-. Dat betekend dat die alleenstaande starter €124.000,- aan spaargeld moet inbrengen. Dat is voor de meesten niet haalbaar
Twee inkomens van ieder modaal (samen ~€93.000) geven een leencapaciteit van ~€460.000 Dat worden de mogelijkheden al groter. Met z’n tweeën heb je dus duidelijk een grotere kans. Het verschil is zo groot dat steeds minder starters alleen kopen.
Woning huren: Veel starters overwegen huren als tussenstap. Echter, ook in de huurmarkt liggen de eisen hoog. Voor sociale huur (geliberaliseerd grens ~€900 in 2025) mag je inkomen niet te hoog zijn (max ~€49.000 voor singles, ~€54.800 voor meerpersoons huishoudens in 2025), maar de wachtlijsten zijn berucht lang. Kies je voor de vrije sector, dan geldt juist het omgekeerde: verhuurders stellen meestal een inkomenseis. Vaak moet je bruto maandinkomen minimaal 3 tot 4 keer de maandhuur bedragen. Reken maar uit: voor een appartement van €1.000 huur per maand heb je al gauw €3.000–€4.000 bruto per maand nodig (ca. €36.000–€48.000 per jaar). Als je dat in je eentje niet haalt, kan samen huren of een huisgenoot zoeken een oplossing zijn. Gelukkig tellen veel verhuurders het inkomen van een tweede huurder gedeeltelijk mee. Al met al is huren zonder dubbel inkomen óók geen makkelijke route.
Positief puntje: ben je een starter onder de 35 jaar, dan betaal je geen overdrachtsbelasting bij aankoop tot €525.000. Dat scheelt 2% van de koopsom – op een huis van €350.000 bespaar je €7.000 aan kosten. Daarnaast kun je vaak gebruikmaken van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) bij huizen tot €450.000, wat je rente iets verlaagt en extra zekerheid geeft. Deze voordelen maken het nét iets haalbaarder.
Studieschuld: invloed op je kansen
Heb je een studieschuld, dan heeft dat invloed op hoeveel je kunt lenen voor een hypotheek. Banken moeten namelijk rekening houden met de maandlasten van die schuld. Daardoor valt je maximale hypotheek vaak duizenden tot tienduizenden euro’s lager uit.
Bijvoorbeeld: een single modaal inkomen kon ~€225.000,- lenen zonder schuld, maar met een studieschuld van €30.000,- (aflossen in 35 jaar) daalde dat naar ~€200.000! Geen wonder dat starters met een flinke studieschuld zich benadeeld voelen. Sterker nog, uit enquêteonderzoek blijkt dat bijna een kwart van de starters overweegt de studieschuld te verzwijgen bij de hypotheekaanvraag. Ze zijn bang dat ze anders helemaal geen kans maken op een koopwoning. Vooral jongeren met een hoge schuld (€30.000–€50.000) of juist een hele kleine schuld denken erover om deze niet op te geven.
Maar pas op: je studieschuld verbergen is technisch gezien fraude en erg risicovol. Als de bank er later toch achter komt (en dit wordt steeds beter te controleren), kan je verplicht worden de hypotheek direct terug te betalen en kun je zelfs in een frauderegister belanden. Dat is het natuurlijk niet waard. Toch is het begrijpelijk dat starters zich soms klemgezet voelen door hun studieschuld – veel oud-studenten “voelen zich gepakt” door het leenstelsel en de strenge leenregels.
Starterslening: extra steuntje in de rug
Kom je met je inkomen net niet uit voor dat droomhuis, dan kan de starterslening uitkomst bieden. Dit is een extra lening speciaal voor eerstekopers, bovenop je normale hypotheek. De gemeente of een fonds (SVn) verstrekt deze lening om het gat te overbruggen tussen wat de woning kost en wat je maximaal kunt lenen bij de bank. De maximale starterslening verschilt per gemeente; in Land van Cuijk €45.000,- en in Venray €56.000,-. Ook de voorwaarden verschillen per gemeente dus laat je goed informeren.
Het mooie is: de eerste drie jaar hoef je op de starterslening geen rente en geen aflossing te betalen. Verdien je over drie jaar nóg niet genoeg om die lasten te dragen? Dan kun je een hertoets aanvragen, waarbij gekeken wordt wat je wél kunt missen. Zo voorkom je dat je meteen in de knel komt; de lasten worden aangepast aan je draagkracht.
Tips om je kansen te vergroten als starter
Nu je de context kent, is het tijd voor praktische tips. Wat kun je zelf doen om die felbegeerde woning te bemachtigen? Een aantal adviezen op een rij:
- Begin op tijd met voorbereiden: Ook als een koophuis nog ver weg lijkt, kun je nu al stappen zetten. Zorg dat je spaargeld opbouwt, kleine schulden aflossen (creditcard, studieschuld) en check vroegtijdig je hypotheekmogelijkheden. Plan geheel vrijblijvend een oriënterend gesprek bij een van onze hypotheekadviseurs. Zo ontdek je hoeveel je ongeveer kunt lenen en waar je financieel staat. Hoe eerder je weet wat je kunt, hoe gerichter je straks kunt zoeken.
- Maak gebruik van regelingen en hulp: Check of jouw (toekomstige) gemeente een starterslening aanbiedt en of je daarvoor in aanmerking komt. Dat kan echt het zetje zijn om nu te kopen in plaats van later. Ook kun je (met mate) kijken naar andere steun: ouders of familie kunnen misschien helpen met een schenking of lening. Sinds 2024 is de grote belastingvrije schenking (jubelton) verdwenen, maar kleinere bedragen mogen nog steeds belastingvrij worden geschonken. Een eenmalige bijdrage van je ouders – al is het geen ton – kan je net over de streep helpen voor de hypotheek. Voel je niet bezwaard om erover te praten; veel ouders willen graag helpen als het binnen hun mogelijkheden ligt. Tot slot: houd rekening met de startersvrijstelling op de overdrachtsbelasting. Dit kan tot je 35ste verjaardag. Is één van kopers onder de 35? Dan betaal je niet 2% maar 1% overdrachtsbelasting.
- Schakel experts in (waar nodig): Een aankoopmakelaar kan waardevol zijn, zeker in krappe marktsegmenten. Zo iemand kent de lokale markt en kan je helpen bij het strategisch bieden. Heb je geen budget voor een makelaar, zorg dan in elk geval dat je iemand met ervaring om raad kunt vragen – bijvoorbeeld een kennis of oom/tante die recent gekocht heeft. Daarnaast is een bouwkundige keuring soms slim, zodat je weet wat je koopt. Laat je adviseren over wat in jouw situatie nuttig is.
- Geef niet op en leer van elke bezichtiging: De woningmarkt kan ontmoedigend zijn – je krijgt vast een paar keer “nee” of eindigt als tweede bij een bod. Laat je niet uit het veld slaan. Blijf bezichtigen. Zo leer je de markt kennen en scherpen jij en je eventuele partner jullie wensen aan. Elke bezichtiging maakt je een scherpere koper: je herkent gebreken sneller, weet beter wat een reële prijs is en merkt waarop verkopers letten. En stel je flexibel op tijdens onderhandelingen. Soms kun je met een creatieve insteek het verschil maken – bijvoorbeeld aanbieden om de overdrachtsdatum aan te passen of de meubels over te nemen. Blijf beleefd maar vasthoudend. Die volharding betaalt zich uiteindelijk uit. Lees ook dit artikel (+ handige checklist) over hoe je alles uit een bezichtiging haalt.
Blik vooruit: jouw eerste huis in 2025
Kortom, hoewel de huizenmarkt voor starters uitdagend is, ben je zeker niet kansloos. Laat je niet lamleggen door nieuwsberichten over “onbetaalbaar” – er zijn wél degelijk starters die slagen. De kunst is om goed voorbereid te zijn, je mogelijkheden te kennen en slim gebruik te maken van de regels in jouw voordeel. Houd een positieve houding: iedere afwijzing brengt je dichter bij een uiteindelijk succes. Ga op tijd in gesprek met een hypotheekadviseur om je opties te verkennen en een concreet plan te maken. Verzamel kennis, blijf sparen, en durf hulp te vragen als dat nodig is.
Neem op tijd actie – oriënteer je, stel vragen, en duik desnoods samen met je ouders in de materie. Voor je het weet sta je in je eigen woonkamer. Succes!
